Capo VI: Della locazione
agosto 6th, 2009 § 1 commento
Sezione I: Disposizioni generali
Art. 1576 Mantenimento della cosa in buono stato locativo
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (1609, 1621).
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Art. 1578 Vizi della cosa locata
Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Modica: la crisi butta giù i prezzi delle case in affitto, buoni contratti in tutte le zone
agosto 6th, 2009 § Lascia un commento
Modica: il mercato immobiliare si adegua ai tempi di “vacche magre”
Nelle contrade Quartarella, Pirato, Mauto, nell’area commerciale, a Marina di Modica e nella zona industriale Asi, occorrono 400 euro al mese, 350 se i locali non sono arredati
In tempi di crisi, anche i prezzi di locazione degli appartamenti nelle cosiddette «zone di pregio» subiscono un ritocco. Ovviamente al ribasso. E così, per prendere in affitto un trilocale arredato a Modica centro, nelle contrade Quartarella, Pirato, Mauto, nell’area commerciale, a Marina di Modica e nella zona industriale Asi, occorrono 400 euro al mese, 350 se i locali non sono arredati.
Rispetto agli anni passati, si registra un ribasso medio di almeno 200 euro e, in alcuni casi, vedi ad esempio le aree residenziali, anche di 300. Da notare poi che la somma di locazione mensile, 350-400 euro, non cambia molto da zona a zona. Si palesa anche in questa scelta la nuova politica delle locazioni. A realizzare una fotografia del mercato delle locazioni nel comune modicano è una nuova agenzia immobiliare di via Sacro Cuore, leader nel settore.
«In zona di pregio – afferma Silvia Spronelli, presidente dell’agenzia – i canoni di locazione variano di poco, al fine di rendere sempre più trasparente l’offerta e, al contempo, facilitare il cliente nella scelta dell’abitazione. Fermo restando che il prezzo di locazione è pressoché identico – aggiunge la Spronelli – i clienti possono concentrarsi sull’aspetto generale della zona in cui potrebbero andare a risiedere, unitamente alle caratteristiche dell’appartamento, per le quali invece il prezzo cambia in maniera sostanziale». Se si cerca un bilocale, arredato o meno si pagano sempre 300 euro mensili. Per un quadrilocale l’affitto sale a 450 euro se arredato, 400 in assenza di mobili. Chi è alla ricerca di un monolocale arredato spende invece mediamente 250 euro al mese.
I canoni di affitto scendono per gli immobili nella zona intermedia: Modica sorda, Modica alta, quartiere d’Oriente, Michelica e Maganuco, dove un trilocale arredato comporta una spesa mensile di 350 euro. Un bilocale arredato costa invece 250 euro al mese. Lieve differenza di canone tra un quadrilocale non ammobiliato e uno già arredato: 350 euro nel primo caso, 370 nel secondo. Non si registrano differenze marcate neanche nelle tariffe di locazione delle zone economiche dei quartieri Vignazza e Cartellone, delle frazioni rurali di Frigintini, Zappulla e Montesano e della contrada Fiumara. Occorrono, infatti, 300 euro al mese per un trilocale e 200 euro per un bilocale. Si fa eccezione per gli immobili più ampi: 350 euro mensili per affittare quattro locali arredati, 320 euro per gli stessi vani privi di mobili.
«La nuova agenzia di Modica – aggiunge Silvia Spronelli – rientra in un piano di espansione territoriale che ci porterà ad essere presenti in tutta Italia e anche all’estero, con l’obiettivo di raggiungere i 600 punti vendita, che andranno ad aggiungersi ai due di Palermo e agli altri due divisi tra Catania e Trapani. E’ già stata pianificata – conclude la Spronelli – anche l’apertura di altre 2 nuove agenzie a Catania e Ragusa perché, nonostante la crisi, il mercato immobiliare resta tra i più effervescenti, con i dovuti ritocchi».
Autore: Antonio di Raimondo
http://corrierediragusa.it/public/articoli/6695-la-crisi-fa-scendere-i-prezzi.asp
Oneri condominiali: per il locatario è “un rimborso”
agosto 6th, 2009 § Lascia un commento
I rapporti tra inquilino in affitto e condominio sono spesso fonte di grande confusione. Va chiarito che, tranne alcune eccezioni, il proprietario resta l’unico referente del condominio: in particolare, se l’inquilino non paga le spese è il proprietario a doverne rispondere, salvo poi chiederne in seguito il rimborso.
Ricordiamo poi che l’articolo 10 della legge 392/78 (ancora in vigore con la riforma delle locazioni) stabilisce che l’inquilino ha diritto di voto, al posto del proprietario, sulle delibere che riguardano le spese e le modalità di gestione dell’impianto di riscaldamento. Aggiunge poi che “il conduttore ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni”.
Anche a quest’articolo, però, si può fare espressa eccezione in un contratto a canone libero. Se l’eccezione non c’è, sarà l’inquilino ad avere non solo il diritto di voto, ma anche quello di impugnazione delle delibere condominiali a proposito, nonché eventuali responsabilità civile delle scelte. Ci si può chiedere “Se l’inquilino ha contrattualmente a suo carico spese di riparazione o manutenzione straordinaria, ha diritto a dire la sua sulla loro approvazione nell’assemblea condominiale?”. Formalmente no: comunque sarebbe buona regola che tale eventualità sia espressamente prevista nel contratto di locazione, così come la delega del proprietario a rappresentarlo in questo tipo di decisioni.
Per la ripartizione fra proprietario e inquilino si fa riferimento a un Dm
agosto 6th, 2009 § Lascia un commento
La spartizione delle spese tra proprietario e inquilino è ancora regolamentata dall’articolo 9 della legge n. 392/1978 (il cosiddetto equo canone) che la riforma delle locazioni non ha abrogato, nonché dal codice civile (articoli 1576-1578). Tuttavia si tratta di norme divenute derogabili nelle locazioni a canone libero (quelle, per intenderci, di 4 anni più 4 di durata), purchè vi si faccia eccezione espressa. Perciò è possibile allegare al contratto una ripartizione differente da quella prevista dalle leggi e dalla giurisprudenza che le ha interpretate. Al limite, secondo interpretazioni caldeggiate soprattutto dalle associazioni dei proprietari, è possibile imporre all’inquilino anche il versamento delle spese di manutenzione straordinaria. Prassi comune è comunque quella di far “rivivere” l’articolo 23 della legge sull’equo canone (ora abrogato per le locazioni abitative) , che prevedeva un incremento del canone pari all’interesse legale in caso di riparazioni straordinarie le cui spese fossero sopportate dal proprietario.
Per tutte le locazioni a canone concordato, viceversa, la suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino è stata rigidamente prescritta in una tabella allegata al decreto del ministero delle infrastrutture 30/12/2002 (che tra l’altro ha sostituito radicalmente quelle approvate negli accordi territoriali delle varie città) . La riproduciamo sinteticamente in questa pagina, anche perché essa è divenuta autorevole fonte interpretativa sui criteri di spartizione anche per i giudici, anche quando è in ballo una locazione a canone libero, per la quale non sia stata regolamentata per iscritto una suddivisione con diversi criteri.
Naturalmente, qualsiasi spartizione serba dei margini di ambiguità. Per esempio, è spesso fonte di lite a chi tocchi la riparazione di un guasto. Occorre infatti stabilire se esso è dovuto da un logoramento dato dalla vecchiaia di un impianto o di una struttura (nel qual caso toccherebbe al proprietario) o da un cattivo uso o da una cattiva piccola manutenzione da parte dell’inquilino, che ha l’obbligo di custodia dell’immobile locato e dei suoi accessori. Tanto per fare un esempio, un cattivo uso di un lastrico solare (disponendo piante con vasi pesanti e facendo stagnare l’acqua utilizzata per annaffiare), può causare gravi e soprattutto costosissimi problemi di infiltrazioni in fessure che si creano nel manto di copertura.
Inoltre le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini non sono mai riuscite a mettersi d’accordo su a chi toccassero certe spese,non a caso non elencate nella tabella allegata al decreto ministeriale. Per esempio, se l’onorario dell’amministratore condominiale e le polizze globali fabbricato competano al 50% al conduttore oppure per intero al locatore. Ma anche chi paga l’eventuale tassa del passo carraio, le ispezioni e i collaudi periodici dell’ascensore e la sostituzione delle funi logorate dall’uso,la riparazione delle colonne montanti delle fognature e via elencando. Ambiguità generano anche i contratti “a forfait” stipulati con ditte che si occupano degli impianti (terzo responsabile del riscaldamento, o dell’ascensore), quando il contratto stesso comprenda garanzie di riparazioni straordinarie con spese a carico dell’installatore-manutentore.
Competono invece sicuramente all’inquilino, perché a lui imputate dal Dpr n. 412/1993 di attuazione della legge sul risparmio energetico, gli obblighi di esercizio, manutenzione e verifiche periodiche degli impianti termici (nonostante il fatto che la tabella non vi faccia cenno). Il che significa che è lui che deve pagare le verifiche eseguite periodicamente da un manutentore specializzato nonché i costi di eventuali controlli, che sono ancora oggi gestiti dai comuni oltre i 40 mila abitanti o dalle province negli altri casi. Ovviamente è l’inquilino ad assumersi le responsabilità derivanti dall’accensione, fuori dalle ore e dai periodi consentiti, della caldaia individuale.
Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori
