Casa, Scenari Immobiliari: 2009 da cancellare, ripresa in 2010

settembre 11th, 2009 § Lascia un commento

In Italia fatturato -10,2%, pesa riduzione mercato residenziale

Roma, 11 set (Velino) – La crisi del mercato immobiliare in Europa si avvicina alla fine e cominciano a spuntare i primi deboli segnali di ripresa. Anche se il 2009 potrà essere ribattezzato come ‘l’annus horribilis’ del settore. Lo rivela l’European Outlook 2010 di Scenari Immobiliari, presentato oggi dall’Istituto di ricerca al Forum di Santa Margherita Ligure. Secondo il rapporto, nei cinque Paesi più importanti (Francia, Germania, Inghilterra, Italia e Spagna) il fatturato dei mercati immobiliari chiuderà il 2009 con un calo del 13,3 per cento sul 2008, per un totale di 596 miliardi di euro. Maglia nera la Francia, che chiuderà l’anno con un -18,9 per cento, tallonata dalla Spagna, che vede il suo fatturato ridursi del 17,2 per cento rispetto al 2008. A livello comunitario (Ue a Ventisette) il mercato cresce invece dell’1 per cento rispetto all’anno precedente. Ma dietro l’angolo si intravede la ripresa: alcuni comparti danno già segnali di recupero in alcuni Paesi. Anche se le quotazioni restano ovunque in discesa.
Per quanto riguarda l’Italia nello specifico, il fatturato del mercato immobiliare si ferma a 109 miliardi di euro, con una contrazione del 10,2 per cento rispetto al 2008. E le compravendite di abitazioni scendono del 15 per cento su base annua. A pesare maggiormente è la riduzione del fatturato residenziale, che rappresenta la maggior quota del fatturato immobiliare totale e che subisce un calo del 10,6 per cento rispetto al 2008. Mentre le compravendite di case a fine anno dovrebbero essere al di sotto delle 600 mila, con una contrazione degli scambi più accentuata nei piccoli centri e nelle aree metropolitane, dove sono colpite in particolare le nuove iniziative. Anche i prezzi delle abitazioni hanno subito una brusca frenata nel corso dell’ultimo anno: -6,5 per cento rispetto al 2008. E i prezzi sono calati meno nelle grandi città che nei loro hinterland (si stima in media rispettivamente -5,3 e -8,2 rispetto al 2008). Le diminuzioni maggiori nella periferia di Taranto (-8,2 per cento), nel semicentro di Lecco (-8 per cento) e nel semicentro di Treviso, Pisa e Ancona (-7,8 per cento rispetto al settembre 2008). Ci sono zone in cui prezzi invece sono saliti, come la periferia di Vibo Valentia (+4,2 per cento) e di Reggio Calabria (+3,4 per cento), e anche la periferia di Ascoli Piceno e il semicentro di Ragusa (+3,2).
Ma nel 2009 non brillano neppure le performance degli altri comparti. Il mercato degli immobili uso ufficio ha subito una contrazione del fatturato del 5,3 per cento rispetto al 2008, ma Milano e Roma se la sono cavata meglio di altri capoluoghi. Il mercato degli immobili turistici subisce una brusca frenata (-28 per cento), così come quello degli immobili a uso industriale (-17,8 per cento nel fatturato rispetto al 2008), ma all’interno del comparto un po’ meglio se la cava il settore della logistica, che, pur in flessione, non ha subito repentine battute d’arresto. Gli immobili commerciali procedono a doppio passo: mentre la piccola distribuzione è fortemente penalizzata dalla congiuntura, va meglio la grande distribuzione, con apertura di nuovi centri commerciali in tutta la penisola. I prezzi medi sono calati per tutti i comparti, salvo che per il commerciale. Ma nel 2010, annuncia Scenari Immobiliari, anche per l’Italia è stimato il ritorno al segno positivo, con una crescita del fatturato prevista all’1,7 per cento. Gli italiani insomma, conclude l’Istituto di ricerca, “continuano a essere convinti sostenitori della proprietà immobiliare” nonostante oggi “la congiuntura difficile renda simile a un percorso di guerra l’accensione di un mutuo fondiario”.
Fonte: Ilvelino.it

http://www.ilvelino.it/articolo.php?Id=940823

Immobiliare, prezzi case in calo del 6,5% nel 2009 e del 2,5% nel 2010

settembre 11th, 2009 § Lascia un commento

I prezzi delle case in Italia scenderanno in media del 6,5% quest’anno e del 2,5% nel 2010. E’ quanto sottolinea l’ultimo rapporto European Outlook 2010 dell’istituto di ricerche Scenari Immobiliari. Le compravendite dovrebbero attestarsi sotto le 600mila unità, secondo il report, con un calo del 15% rispetto al 2008. Le difficoltà del settore immobiliare sono state particolarmente marcate nel primo trimestre dell’anno quando i prezzi hanno registrato una contrazione del 4,5%.

Gli ultimi mesi hanno fatto segnare una stabilizzazione della crisi, tuttavia i prezzi continueranno a scendere anche nei prossimi mesi e, più lentamente, nel 2010.

Fonte: Milanofinanza.it

http://www.milanofinanza.it/news/dettaglio_news.asp?id=200909111125586855&chkAgenzie=TMFI&sez=news&testo=&titolo=Immobiliare,%20prezzi%20case%20in%20calo%20del%206,5%%20nel%202009%20e%20del%202,5%%20nel%202010

Come acquistare case e immobili all’asta

settembre 11th, 2009 § Lascia un commento

A DOMANDA … RISPOSTA:
1) COME POSSO ESSERE INFORMATO SULLE VENDITE?
Ci sono 3 canali: la stampa (quotidiani, free press, riviste specializzate); il web (ordinanza di  vendita, perizia e foto); le “cancellerie vendite immobiliari” presso i Tribunali.
2) E’ POSSIBILE VISIONARE L’IMMOBILE?
Devi contattare il Custode che è l’ ”agente immobiliare” che ti informa sul percorso da seguire,  ti mostra la perizia e gli altri documenti, ti accompagna a visionare i beni e ti affianca fino alla  vendita.
3) COME FACCIO A PARTECIPARE ALL’ASTA?
Devi compilare l’offerta d’acquisto che deve obbligatoriamente contenere oltre ai dati  anagrafici, anche l’indicazione del bene o del Lotto, il prezzo offerto,  tempi e modalità di  pagamento del saldo e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.
Inoltre devi cauzionare l’offerta col 10% del prezzo offerto a mezzo A/C non trasferibile o  versamento su apposito libretto bancario/postale, intestati alla Procedura Esecutiva Immobiliare.  Infine devi depositare l’offerta, con l’assegno o la ricevuta del versamento.
4) QUALI SONO I TEMPI TECNICI E COME DEVO PROCEDERE PER LA GARA?
Il punto di partenza è leggere l’Ordinanza di Vendita in cui il Giudice “ordina” determinate cose e dà indicazioni sulle modalità di partecipazione (termine in cui presentare le offerte, il prezzo  base per le offerte, come effettuare il deposito della cauzione, data e ora dell’udienza di vendita)
Il giorno fissato il Giudice, o il professionista delegato alla vendita, apre le buste alla presenza  degli offerenti ed esamina le offerte, procedendo come segue:
se è pervenuta una unica offerta ed è superiore di 1/5 al prezzo base, viene senz’altro accolta;
se è inferiore al prezzo base maggiorato di 1/5, si procede all’aggiudicazione, salvo dissenso del creditore, nel qual caso sarà riproposta alla successiva vendita “con incanto”;
in caso di più offerte, si procede a una gara sull’offerta più alta con aggiudicazione a favore del maggior offerente, anche in caso di assenza di gara;
se sei rappresentato da un procuratore legale, entro 3 giorni dall’aggiudicazione deve dichiarare il nome della persona a cui trasferire il bene.
5) POSSO DELEGARE QUALCUNO PER FARE L’OFFERTA E PARTECIPARE ALL’ASTA?
È  possibile che l’offerta sia firmata direttamente da un avvocato, su delega della persona  interessata, che parteciperà all’udienza “per persona da nominare” ed entro 3 gg. dovrà dichiarare   in Cancelleria ilnome della persona da cui ha ricevuto la delega. Premesso che all’udienza di  vendita deve necessariamente partecipare chi ha firmato la domanda, se l’offerente NON può  partecipare può dare delega con sottoscrizione autenticata a qualsiasi persona o a un  professionista.
6) L’AGGIUDICAZIONE E’ DEFINITIVA?
Si dice che l’aggiudicazione è provvisoria perché devi ancora: versare il saldo prezzo entro il termine fissato, versare l’importo per le spese di trasferimento, depositare in Canc. la ricevuta del versamento.
Solo nel caso di vendita “con incanto”, è possibile che, nei 10 giorni successivi, siano fatte offerte d’acquisto, purchè superiori di 1/5 al prezzo di aggiudicazione, e cauzionate col doppio della somma versata per la gara precedente. A questa gara possono partecipare: gli offerenti in aumento, l’aggiudicatario e gli offerenti alla precedente gara.
7) A COSA SERVE LA CAUZIONE E COSA SUCCEDE SE NON MI AGGIUDICO IL BENE?
Se ti aggiudichi il bene, il 10% verrà scalato dal saldo prezzo di aggiudicazione. Se NON ti aggiudichi il bene, la cauzione verrà restituita a fine udienza, se trattasi di A/C, o ti viene dato mandato per prelevare l’intera somma versata sul medesimo istituto bancario/postale. Le uniche spese perse consistono nel bollo da euro 14,63 applicato alla domanda. Se NON partecipi alla gara, senza giustificato e documentato motivo, ti verrà trattenuto 1/10 della cauzione versata a favore della Procedura.
8) COSA SUCCEDE SE NON VERSO IL SALDO PREZZO NEI TEMPI E MODI STABILITI?
Se superi il termine stabilito (generalmente di 60 giorni), o la proroga eventualmente ottenuta, il Giudice  dichiara la decadenza dell’aggiudicazione e pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa: il bene viene poi riproposto all’incanto. Se il nuovo prezzo di aggiudicazione, sommato alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto all’aggiudicazione precedente, sei tenuto a versare la differenza alla Procedura.
9) POSSO COMPRARE CON UN MUTUO?
Puoi rivolgerti al tuo istituto di fiducia o ottenere un finanziamento, assistito da garanzia ipotecaria, rivolgendoti alle Banche convenzionate.
10) L’IMMOBILE AGGIUDICATO MI VERRA’ TRASFERITO LIBERO DA OGNI AGGRAVIO?
Il Giudice, con il Decreto di Trasferimento, ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti, anche se il prezzo di aggiudicazione non sarà sufficiente a soddisfare tutti i creditori.
ATTENZIONE: L’immobile viene venduto a corpo e non a misura e, con esso, vengono trasferite eventuali servitù attive e passive, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Ecco perché bisogna leggere attentamente la perizia di stima.
11) LA TASSA DI REGISTRO E’ COSI’ ALTA?
Se hai diritto all’agevolazione fiscale per la prima casa, lo devi dichiarare subito al Cancelliere.
12) SE L’IMMOBILE E’ OCCUPATO DAL DEBITORE?
Se il Giudice ha precedentemente emesso un Ordine di Liberazione, il Custode Giudiziario provvede direttamente alla sua esecuzione (l’ordinanza costituisce titolo esecutivo ai fini del rilascio, anche nei confronti del terzo privo di titolo opponibile). Se l’immobile è occupato da terzo, intima lo sfratto per finita locazione o per morosità; se è occupato dal debitore, agisce per il rilascio. L’esecuzione avviene di norma tra l’aggiudicazione e il pagamento del saldo prezzo.
In caso di necessità il Custode prende contatto con la Forza Pubblica per il rilascio forzoso. Partecipa alla liberazione ed effettua foto o riprese dei beni da inventariare.
13) SE CI SONO SPESE CONDOMINIALI ARRETRATE?
Sei tenuto a pagare quelle dell’anno in corso e del precedente.
14) ALTRO DA SAPERE?
non c’è garanzia per vizi della cosa;
la vendita può essere risolta per mancanza di qualità promesse (dottrina);
la vendita può essere risolta per mancanza di qualità essenziali;
la vendita può essere risolta o il compratore può ottenere una riduzione del prezzo se la cosa venduta è gravata da oneri o diritti reali o personali, non apparenti, che ne diminuiscono il libero godimento.

Occasioni e buoni affari. Ma attenzione, ci vuole preparazione e prudenza. 14 cose da sapere

A DOMANDA … RISPOSTA:

1) COME POSSO ESSERE INFORMATO SULLE VENDITE?

Ci sono 3 canali: la stampa (quotidiani, free press, riviste specializzate); il web (ordinanza di  vendita, perizia e foto); le “cancellerie vendite immobiliari” presso i Tribunali.

2) E’ POSSIBILE VISIONARE L’IMMOBILE?

Devi contattare il Custode che è l’ ”agente immobiliare” che ti informa sul percorso da seguire,  ti mostra la perizia e gli altri documenti, ti accompagna a visionare i beni e ti affianca fino alla  vendita.

3) COME FACCIO A PARTECIPARE ALL’ASTA?

Devi compilare l’offerta d’acquisto che deve obbligatoriamente contenere oltre ai dati  anagrafici, anche l’indicazione del bene o del lotto, il prezzo offerto,  tempi e modalità di  pagamento del saldo e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.

Inoltre devi cauzionare l’offerta col 10% del prezzo offerto a mezzo A/C non trasferibile o  versamento su apposito libretto bancario/postale, intestati alla Procedura Esecutiva Immobiliare.  Infine devi depositare l’offerta, con l’assegno o la ricevuta del versamento.

4) QUALI SONO I TEMPI TECNICI E COME DEVO PROCEDERE PER LA GARA?

Il punto di partenza è leggere l’Ordinanza di Vendita in cui il Giudice “ordina” determinate cose e dà indicazioni sulle modalità di partecipazione (termine in cui presentare le offerte, il prezzo  base per le offerte, come effettuare il deposito della cauzione, data e ora dell’udienza di vendita)

Il giorno fissato il Giudice, o il professionista delegato alla vendita, apre le buste alla presenza  degli offerenti ed esamina le offerte, procedendo come segue:

se è pervenuta una unica offerta ed è superiore di 1/5 al prezzo base, viene senz’altro accolta;

se è inferiore al prezzo base maggiorato di 1/5, si procede all’aggiudicazione, salvo dissenso del creditore, nel qual caso sarà riproposta alla successiva vendita “con incanto”;

in caso di più offerte, si procede a una gara sull’offerta più alta con aggiudicazione a favore del maggior offerente, anche in caso di assenza di gara;

se sei rappresentato da un procuratore legale, entro 3 giorni dall’aggiudicazione deve dichiarare il nome della persona a cui trasferire il bene.

5) POSSO DELEGARE QUALCUNO PER FARE L’OFFERTA E PARTECIPARE ALL’ASTA?

È  possibile che l’offerta sia firmata direttamente da un avvocato, su delega della persona  interessata, che parteciperà all’udienza “per persona da nominare” ed entro 3 gg. dovrà dichiarare   in Cancelleria ilnome della persona da cui ha ricevuto la delega. Premesso che all’udienza di  vendita deve necessariamente partecipare chi ha firmato la domanda, se l’offerente NON può  partecipare può dare delega con sottoscrizione autenticata a qualsiasi persona o a un  professionista.

6) L’AGGIUDICAZIONE E’ DEFINITIVA?

Si dice che l’aggiudicazione è provvisoria perché devi ancora: versare il saldo prezzo entro il termine fissato, versare l’importo per le spese di trasferimento, depositare in Canc. la ricevuta del versamento.

Solo nel caso di vendita “con incanto”, è possibile che, nei 10 giorni successivi, siano fatte offerte d’acquisto, purchè superiori di 1/5 al prezzo di aggiudicazione, e cauzionate col doppio della somma versata per la gara precedente. A questa gara possono partecipare: gli offerenti in aumento, l’aggiudicatario e gli offerenti alla precedente gara.

7) A COSA SERVE LA CAUZIONE E COSA SUCCEDE SE NON MI AGGIUDICO IL BENE?

Se ti aggiudichi il bene, il 10% verrà scalato dal saldo prezzo di aggiudicazione. Se NON ti aggiudichi il bene, la cauzione verrà restituita a fine udienza, se trattasi di A/C, o ti viene dato mandato per prelevare l’intera somma versata sul medesimo istituto bancario/postale. Le uniche spese perse consistono nel bollo da euro 14,63 applicato alla domanda. Se NON partecipi alla gara, senza giustificato e documentato motivo, ti verrà trattenuto 1/10 della cauzione versata a favore della Procedura.

8) COSA SUCCEDE SE NON VERSO IL SALDO PREZZO NEI TEMPI E MODI STABILITI?

Se superi il termine stabilito (generalmente di 60 giorni), o la proroga eventualmente ottenuta, il Giudice  dichiara la decadenza dell’aggiudicazione e pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa: il bene viene poi riproposto all’incanto. Se il nuovo prezzo di aggiudicazione, sommato alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto all’aggiudicazione precedente, sei tenuto a versare la differenza alla Procedura.

9) POSSO COMPRARE CON UN MUTUO?

Puoi rivolgerti al tuo istituto di fiducia o ottenere un finanziamento, assistito da garanzia ipotecaria, rivolgendoti alle Banche convenzionate.

10) L’IMMOBILE AGGIUDICATO MI VERRA’ TRASFERITO LIBERO DA OGNI AGGRAVIO?

Il Giudice, con il Decreto di Trasferimento, ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e i pignoramenti, anche se il prezzo di aggiudicazione non sarà sufficiente a soddisfare tutti i creditori.

ATTENZIONE: L’immobile viene venduto a corpo e non a misura e, con esso, vengono trasferite eventuali servitù attive e passive, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. Ecco perché bisogna leggere attentamente la perizia di stima.

11) LA TASSA DI REGISTRO E’ COSI’ ALTA?

Se hai diritto all’agevolazione fiscale per la prima casa, lo devi dichiarare subito al Cancelliere.

12) SE L’IMMOBILE E’ OCCUPATO DAL DEBITORE?

Se il Giudice ha precedentemente emesso un Ordine di Liberazione, il Custode Giudiziario provvede direttamente alla sua esecuzione (l’ordinanza costituisce titolo esecutivo ai fini del rilascio, anche nei confronti del terzo privo di titolo opponibile). Se l’immobile è occupato da terzo, intima lo sfratto per finita locazione o per morosità; se è occupato dal debitore, agisce per il rilascio. L’esecuzione avviene di norma tra l’aggiudicazione e il pagamento del saldo prezzo.

In caso di necessità il Custode prende contatto con la Forza Pubblica per il rilascio forzoso. Partecipa alla liberazione ed effettua foto o riprese dei beni da inventariare.

13) SE CI SONO SPESE CONDOMINIALI ARRETRATE?

Sei tenuto a pagare quelle dell’anno in corso e del precedente.

14) ALTRO DA SAPERE?

non c’è garanzia per vizi della cosa;

la vendita può essere risolta per mancanza di qualità promesse (dottrina);

la vendita può essere risolta per mancanza di qualità essenziali;

la vendita può essere risolta o il compratore può ottenere una riduzione del prezzo se la cosa venduta è gravata da oneri o diritti reali o personali, non apparenti, che ne diminuiscono il libero godimento.

Fonte: Soldionline.it

http://www.soldionline.it/finanza-personale/immobiliare/come-acquistare-case-e-immobili-all-asta

Plusvalenza in caso di vendita immobiliare: differenti calcoli tra usufrutto e nuda proprietà

settembre 11th, 2009 § Lascia un commento

L’atto dispositivo 188/E/2009, emanato in data del 20 luglio 2009, pone l’attenzione, sotto il profilo Irpef, delle plusvalenze immobiliari da cessione di fabbricato. Secondo l’Agenzia dell’Entrate – in sede di transazione dell’immobile – a seguito di riscatto pecuniario dell’usufrutto da parte del nudo proprietario, ai fini del calcolo dell’ eventuale plusvalenza – soggetto al fisco come reddito diverso ex articolo 67, comma 1, lettera b, del TUIR – nuda proprietà e diritto di usufrutto vengono determinate da due valutazioni separate, essendo diritti acquisiti separatamente e, di conseguenza, sottoposti a diverso calcolo economico. L’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, identifica come redditi diversi “…le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”. Ai fini del calcolo della plusvalenza, il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto saranno perciò determinati applicando al prezzo di vendita i coefficienti per la determinazione del diritto di usufrutto. Analogamente, agli effetti della determinazione del “dies a quo” nei cinque anni decorrenti tra l’acquisto del bene e la vendita si specificare la data di acquisto della nuda proprietà e la data di acquisto dell’usufrutto. Nel lasso di tempo che intercorre tra nuda proprietà ed usufrutto bisognerà valutare, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione, se é stato adibito ad abitazione principale del cedente o della famiglia, “conditio sine qua non” per  escludere la realizzazione di plusvalenza tassabile.

Autore: Corbi Mariagabriella

Fonte: Diritto.it

http://www.diritto.it/art.php?file=/archivio/28186.html

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