Mercato immobiliare: un po’ di luce dopo la tempesta
settembre 23rd, 2009 § Lascia un commento
Il nuovo Italian Capital Markets Bulletin diffuso oggi da Jones Lang LaSalle esamina il mercato degli investimenti diretti di immobili commerciali in Italia nella prima metà del 2009 e analizza le prospettive per i prossimi mesi. Le transazioni immobiliari dirette di asset commerciali in Italia hanno totalizzato €1,4 miliardi nel primo semestre dell’anno, con una riduzione del 30% rispetto allo stesso periodo nel 2008, tornando ad un livello che si assesta sui volumi registrati nel 2003-2004.
Nel mese di giugno abbiamo finalmente visto una ripresa di fiducia da parte degli investitori che hanno deciso di tornare attivi sul mercato, con un numero di transazioni, nel secondo trimestre, in deciso aumento rispetto a quello registrato nei primi tre mesi dell’anno: 23 contro 13 del primo trimestre. Certo i volumi sono ancora bassi se paragonati ai livelli del 2006-2007, ma è positivo il ritorno di fiducia degli investitori. In Italia probabilmente dovremo aspettare qualche anno prima di vedere nuovamente dei grandi deals (€50 Bn) come nel 2006-2007, soprattutto nel settore office.
L’Italia rimane un mercato di limitate dimensioni, nonostante la sua quota sul totale europeo sia cresciuta dal 3% (H1 2008) al 6% (H1 2009). Nei prossimi mesi il mercato italiano continuerà ad essere dominato da investitori locali, mentre proseguirà la tendenza degli stranieri a vendere per uscire dal nostro mercato e rivolgersi verso mercati più liquidi, trasparenti e con rischi minori (Londra e Parigi). Riteniamo che, in Italia, i rendimenti abbiano toccato il picco più alto del ciclo di crescita, per tutti i settori immobiliari e che la tendenza nei prossimi mesi sia alla stabilizzazione. Ciò è soprattutto vero per gli uffici prime, dove le ulteriori diminuzione nei valori attese per i prossimi mesi, saranno imputabili soprattutto alla riduzione dei canoni. Gianluca Sinisi, responsabile per il dipartimento Italian Capital Markets per la logistica, sostiene: “Il settore della logistica è stato quello a soffrire di più dalla crisi e nella prima metà dell’anno non abbiamo registrato transazioni significative per questo settore. Nell’ultimo anno i rendimenti prime sono cresciuti di 115 Bps, la crescita maggiore fra i diversi settori immobiliari e probabilmente proseguirà ancora. Per la seconda parte dell’anno però, abbiamo già registrato una ripresa nell’attività di investimento ed esistono delle buone opportunità per gli investitori”.
Gianluca Sinisi, responsabile per il dipartimento Italian Capital Markets per la logistica, sostiene: “Il settore della logistica è stato quello a soffrire di più dalla crisi e nella prima metà dell’anno non abbiamo registrato transazioni significative per questo settore. Nell’ultimo anno i rendimenti prime sono cresciuti di 115 Bps, la crescita maggiore fra i diversi settori immobiliari e probabilmente proseguirà ancora. Per la seconda parte dell’anno però, abbiamo già registrato una ripresa nell’attività di investimento ed esistono delle buone opportunità per gli investitori”.
Altre aspettative per il 2009
• Gli investitori domestici domineranno il mercato degli investimenti immobiliari in Italia nei prossimi mesi; c’è ancora grande attesa per il potenziale di investimento degli istituzionali, soprattutto casse di previdenza, poco presenti nella prima parte dell’anno a causa delle difficoltà sia nel trovare un prodotto adeguato alle loro richieste sia a gestire in maniera efficace processi decisionali articolati;
• Chi potrà comprare nei prossimi mesi, continuerà a scegliere asset prime, con un basso rischio, localizzati in zone prime e con la garanzia di un flusso di cassa costante, un inquilino sicuro e, di conseguenza, con un basso rischio di vacancy;
• Rimane la preoccupazione legata alle previsioni negative sulla disoccupazione che lasciano prevedere per i prossimi mesi ulteriori difficoltà per il mercato locativo soprattutto per il settore degli uffici. Ciò contribuirà ad un’ulteriore pressione sui canoni di locazione;
• I prime yields si stanno stabilizzando per tutti i settori e prevediamo che nei prossimi mesi la diminuzione nei valori degli immobili sarà legata soprattutto alla diminuzione dei canoni di locazione;
• Molte società sono in difficoltà finanziarie e la tendenzadiffusa tra le banche è di prevenire il ricorso alla bancarotta in modo da evitare perdite ingenti legate ai tempi lunghi che in Italia caratterizzano generalmente queste procedure; inoltre oggi, rispetto a 6 mesi fa, le banche hanno più chiara la strategia da seguire e riteniamo che diverranno più attive nei prossimi mesi, nonostante rimarranno comunque caute nella concessione del credito;
• In genere, a metà anno, possiamo dichiarare che esiste un ottimismo, pur se cauto, tra gli investitori ed esistono delle buone opportunità in tutti i settori (uffici, logistica e retail) che gli investitori più accorti cercheranno di assicurarsi nei prossimi mesi.
Fonte: Trend-online.com
http://www.trend-online.com/?stran=izbira&p=mutmat&id=234340&nopag=3
Mercato globale ed attività professionali all’estero. Come si diventa agente immobiliare in Francia?
settembre 23rd, 2009 § Lascia un commento
In Francia le attività relative alle compravendite immobiliari sono regolate dalla Legge 70-9 del 2 gennaio 1970, meglio nota come Legge Hoguet e dal successivo Decreto di applicazione del 20 luglio 1972. La Legge citata inquadra le persone fisiche o morali che partecipano abitualmente alla transazione o alla locazione di immobili ed alla gestione immobiliare di terzi. Non si applica invece a figure quali geometri, notai, avvocati ed architetti per le loro prestazioni professionali ed ai rappresentanti delle società di costruzione per le loro attività di vendita. L’agente immobiliare è, a tutti gli effetti, un intermediario nelle transazioni di vendita e di locazione e può essere sia un lavoratore autonomo, sia un’impresa, ovvero un’agenzia immobiliare che può assumere dei negoziatori.
Ma come si diventa agente in Francia? È necessario munirsi di un tesserino professionale obbligatorio rilasciato dalla Prefettura, a condizione che l’attitudine professionale sia giustificata, che non si sia soggetti incapaci o interdetti all’esercizio della professione, che si sia coperti da una garanzia finanziaria per i fondi depositati fornita da un’assicurazione autorizzata, così come che si sia in possesso di un’assicurazione professionale sulla responsabilità civile. Ad ulteriore garanzia, è necessario che l’istituto bancario di fiducia rilasci un attestato con l’indicazione del numero di conto sul quale saranno depositate le somme ricevute dai futuri clienti. L’agenzia o l’agente immobiliare devono esporre, in modo ben visibile nei locali della propria attività commerciale, copia del tesserino professionale, l’ammontare della garanzia finanziaria, il nome e l’indirizzo del garante.
Per quanto riguarda comunque l’attitudine dell’individuo che intende intraprendere questa professione, essa deve essere comprovata da un diploma di maturità, che in Francia si chiama Baccalauréat, oltre a tre anni di studi giuridici, economici o commerciali. È anche possibile ottenere il tesserino con un diploma denominato IUT o BTS immobiliare, o ancora con il diploma dell’Istituto di Studi Economici e Giuridici applicati alla costruzione ed all’abitazione, opzione vendita e gestione di immobili. Una volta in possesso del tesserino professionale, il negoziatore immobiliare potrà mettere in atto numerose azioni commerciali per la vendita del bene che gli viene affidato. Esporrà cartelli, pubblicherà annunci su carta stampata, annunci in vetrina e sul sito Internet della propria agenzia.
In Francia gli onorari degli agenti immobiliari sono liberi, ma le tariffe devono essere affisse nelle vetrine dell’agenzia, in modo tale che siano ben visibili ai clienti. Tali tariffe vengono però pattuite prima dell’affidamento dell’incarico e scritte sul mandato di vendita, che è obbligatorio. I tariffari abituali variano in funzione dell’ammontare della transazione: più il prezzo di vendita del bene è elevato, più la percentuale della commissione è minore.
Tuttavia il costo delle transazioni immobiliari in questa Nazione è considerato tra i più elevati in Europa. Si pensi che le agenzie immobiliari applicano in media, per le transazioni residenziali, un onorario che varia dal 4% all’8%, mentre per quelle commerciali la tariffa è dell’8%.
Fonte: Fimaa.it
Segnali positivi dal mercato immobiliare USA
settembre 23rd, 2009 § Lascia un commento
Il mercato immobiliare retail ha iniziato a sollevarsi nuovamente dal mese di agosto (+1,5% rispetto allo stesso periodo del 2008), grazie anche all’aumento di nuove costruzioni. Esistono però ancora delle preoccupazioni, perché il beneficio fiscale, pari a $ 8.000 concesso nel corso del 2009 a chi comprava la prima casa, verrà meno a novembre.
In agosto, e per il quarto mese consecutivo, le nuove case hanno registrato un indice positivo, nonostante il tasso di disoccupazione abbia raggiunto il 9,7%. Questa dinamica positiva è sostenuta soprattutto dalla caduta dei prezzi delle case negli ultimi tre anni. Questo lento miglioramento nel mercato immobiliare è ormai continuo, e tutti gli analisti sono convinti che esista la ripresa.
